COPROPRIÉTÉ

La copropriété est un sujet vaste et complexe. Tous les copropriétaires ne connaissent pas forcément les droits et les devoirs qui sont les leurs. Nous vous proposons de visualiser quelques plaquettes d'information qui présentent les aspects essentiels de la vie en copropriété.

Vivre en copropriété

Vous êtes ou vous allez, avec d'autres, devenir copropriétaire de l'immeuble dans lequel est situé l'appartement ou le local que vous avez acheté ou venez d'acheter.

Cette copropriété est en fait une "indivision organisée" appelée "syndicat" dont les règles sont déterminées par une loi, un décret et un règlement, ce dernier particulier à votre immeuble.

Votre petite "République" aura son Parlement, sa commission consultative et son agent d'exécution.

Vous n'apparaîtrez plus à titre individuel dans les actes de la vie de votre syndicat, doté d'une personnalité juridique, mais vos droits seront protégés par la loi.

Cette entité aura ses problèmes et son aspect particulier. Vous allez devoir vous intégrer et participer à sa vie. De ce fait, il vous faudra parfois faire abstraction de votre intérêt particulier pour vous plier à la règle commune, même si celle-ci ne vous paraît pas toujours équitable, rien n'étant parfait en ce monde ! La vie en copropriété implique volonté de participation, de coopération et d'amélioration.

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Être copropriétaire
Droits, obligations, rapports avec le syndic

Connaître le sens des mots

COPROPRIÉTÉ : Répartition de la propriété d'un immeuble par lots composés d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES : Personne morale représentant l'ensemble des copropriétaires.

CONSEIL SYNDICAL : Organisme interne de la copropriété composé de quelques copropriétaires élus par l'assemblée générale chargés de conseiller le syndic et de contrôler sa gestion.

SYNDIC : Représentant légal du syndicat des copropriétaires.

PARTIES PRIVATIVES : Ensemble des éléments dont le copropriétaire est individuellement et personnellement propriétaire.

PARTIES COMMUNES : Parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

CHARGES : Dépenses générales se rapportant à la gestion de l'immeuble, à l'entretien et aux réparations.

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Le conseil syndical : qui est-il ?

Il est composé de copropriétaires bénévoles qui acceptent d'être élus "membres du conseil syndical".

Dans l'état actuel des choses, chaque conseil syndical est composé de personnes, très différentes les unes des autres, tant par leur situation professionnelle, familiale, sociale, que par leur formation. Ceci aboutit à réunir des compétences très diverses et des personnalités qui ne s'accordent pas toujours naturellement.

Le conseil syndical doit donc bien prendre conscience des devoirs que cette situation impose vis-à-vis des autres copropriétaires et de son obligation de rendre compte de sa mission à l'assemblée générale.

Dans la pratique, il faut, hélas, reconnaître que beaucoup de copropriétaires redoutent de poser leur candidature, ou se désintéressent de la question, chacun ayant de bonnes raisons pour refuser cette charge. Il ne reste donc en lice que quelques personnes généreuses et dévouées pour la copropriété.

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Vous êtes propriétaire...

... de votre appartement, dans un immeuble en copropriété. C'est le nouveau cadre de votre vie, vous y attachez une grande importance et allez vous efforcer d'en améliorer le confort par tous les moyens à votre disposition. Mais vous ignorez peut-être quels sont vos droits, vos obligations, vos charges en matière de transformation, d'aménagement, d'entretien, de réparations courantes (fuites d'eau par exemple), etc.

Pour certaines parties de votre appartement, c'est à vous qu'incombent l'initiative et les frais de travaux d'aménagement, de réfection et d'exécution (parties privatives), pour d'autres (les parties communes et les éléments d'équipement, les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble), vous devez obtenir l'accord des autres copropriétaires (décision de l'assemblée générale adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires) pour engager des travaux, conformément aux dispositions de la législation en vigueur et de votre réglement de copropriété.

C'est la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété et qui précise, notamment dans ses articles 2 et 3, les critères de qualification permettant de répartir les divers éléments de l'immeuble en parties privatives ou communes.

Cette plaquette a pour but de vous préciser clairement ce que sont les parties privatives, les parties communes et les éléments d'équipement afin de vous aider à mieux connaître vos droits et vos obligations. Toutefois, les critères proposés par la loi n'étant pas impératifs, il est indispensable de se reporter au règlement de copropriété. Celui-ci peut parfois classer différemment certaines parties communes ou privatives, la classification faite dans cette plaquette n'est donc qu'indicative des solutions les plus habituelles.

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La situation économique a conduit les professionnels et les copropriétaires à se pencher depuis plusieurs années sur la question des charges de copropriété.

Cette brochure consacrée aux charges complète celle traitant des parties privatives...

Les différents types de charges

Les charges d'un immeuble peuvent se répartir en trois catégories :

  • charges de base,
  • charges d'entretien et de réparation,
  • charges d'investissement.

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Principe fondamental

LA VICTIME DOIT ÊTRE DIRECTEMENT INDEMNISÉE PAR SON ASSUREUR, QUEL QUE SOIT LE RESPONSABLE.

L'initiative de l'expertise et du règlement du sinistre incombent à l'assureur du lésé, même si ce dernier dispose d'une possibilité de recours contre un tiers responsable.

La victime ou le responsable d'un dégât d'eau doit déclarer le sinistre à son assureur dans les cinq jours suivant celui où il en a eu connaissance. Il doit lui transmettre les convocations des experts des autres assureurs, des éventuels experts judiciaires, ainsi que les assignations et autres pièces de procédure.

Un constat amiable peut être utilisé (un volet pour l'assureur du lésé, un volet pour l'assureur du responsable et un volet pour l'assureur du syndic).

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L'assurance de la copropriété

Le contrat d'assurance souscrit par le syndic pour le compte de la copropriété garantit :

  • les dommages immobiliers dans les parties communes ou privatives (plâtre, électricité, parquet...),
  • les dommages chez un occupant lorsqu'ils engagent la responsabilité de l'immeuble (l'initiative de l'indemnisation incombant toutefois à l'assureur de l'occupant lésé).

Les évènements garantis sont limitatifs :

  • incendie, explosion, chute de la foudre, court-circuits, catastrophes naturelles et tempêtes,
  • impacts de véhicules (à identifier),
  • les dégâts d'eaux provenant de toitures, d'appareils à effet d'eau (machines à laver), de canalisations (non enterrées dans la plupart des contrats),
  • les attentats et actes de vandalisme (sous réserve de franchise),
  • les vols dans les parties communes de biens appartenant à la copropriété (sous réserve d'effraction dans certains contrats),
  • les bris de glaces des parties communes,
  • les dommages du fait des bâtiments, équipements ou préposés de l'immeuble, engageant la responsabilité de la copropriété.

L'assureur de l'immeuble renonce à recours contre les copropriétaires (sauf malveillance) mais pas contre les autres occupants, locataires ou à titre gratuit, qui doivent garantir leurs risques locatifs.

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